Czy opłaca się inwestować w Dubaju?

Jakie inwestycje w Dubaju są najbardziej opłacalne?

1. Nieruchomości mieszkaniowe i kupno mieszkań na wynajem

• Rynek nieruchomości w Dubaju jest nadal jednym z najsilniejszych motorów wzrostu - według danych z pierwszej połowy 2025 roku liczba transakcji wzrosła o 26% w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku, a łączna wartość transakcji osiągnęła rekordowy poziom (431 mld AED).
• Wynajem krótkoterminowy oraz najem długoterminowy są popularne. W niektórych dzielnicach inwestorzy mogą liczyć na wysokie stopy zwrotu.
• Przykładowo, w raportach wskazuje się, że w 2025 roku przeciętne rentowności wynoszą w wielu lokalizacjach około 6-8%.
• Inwestycje off-plan (w projekty dopiero w fazie budowy) wciąż są atrakcyjne - dają możliwość wejścia z mniejszym kapitałem początkowym i potencjalnie wysokim zwrotem z inwestycji po ukończeniu budowy.

2. Nieruchomości komercyjne

• Rosnące znaczenie sektora korporacyjnego w Dubaju napędza popyt na biura i powierzchnie usługowe.
• Dzielnice takie jak Business Bay czy DIFC pozostają kluczowe dla firm zakładających siedziby w regionie.
• Inwestycja w nieruchomości komercyjne może przynieść stabilne dochody z najmu, szczególnie jeśli najemcy to firmy z długoterminowymi umowami.

3. Projekty premium i nowe inwestycje w Dubaju 2025

• W segmencie premium (villa, luksusowe apartamenty) nadal obserwuje się duży popyt, zwłaszcza w prestiżowych dzielnicach jak Palm Jumeirah czy Dubai Hills Estate.
• Nowe inwestycje deweloperskie, w tym projekty smart-home, są projektowane z myślą o rosnącej liczbie inwestorów szukających wartości kapitałowej i nowoczesnych rozwiązań.
• Dodatkowo część inwestorów kieruje się strategią Golden Visa - inwestując w nieruchomości o wartości kwalifikującej do długoterminowej wizy.

Jak zacząć inwestować w Dubaju?

1. Analiza rynku i strategia

• Na początek warto skonsultować się z lokalnymi doradcami nieruchomości, aby zrozumieć potencjał inwestycyjny konkretnych dzielnic.
• Określ, czy celem jest długoterminowy wynajem, wynajem krótkoterminowy, czy wzrost wartości nieruchomości (zyski kapitałowe).

2. Proces zakupu nieruchomości

• Po wyborze nieruchomości podpisuje się umowę rezerwacyjną i wpłaca depozyt.
• Niezbędne są dokumenty (np. paszport), a w wielu przypadkach, otwarcie konta bankowego w ZEA.
• Potem dokonuje się płatności według harmonogramu (zwłaszcza w przypadku off-plan).
• Końcowo rejestruje się nieruchomość w Dubai Land Department (DLD).

3. Wykorzystanie wolnych stref ekonomicznych

• Dla osób zainteresowanych połączeniem zakupu nieruchomości z prowadzeniem biznesu w Emiratach: Dubaj oferuje wiele wolnych stref ekonomicznych (free zones), gdzie można mieć 100% własności firmy i korzystać z ulg podatkowych.
• Firma założona w wolnej strefie może inwestować w nieruchomości, a przychody z najmu/lub sprzedaży mogą być traktowane w kontekście działalności firmowej.

Podatki i regulacje

• Dubaj nie nakłada podatku dochodowego od osób fizycznych - to nadal mocny argument dla inwestorów prywatnych.
• Wprowadzony w poprzednich latach podatek korporacyjny (9%) dotyczy firm o odpowiednich dochodach, ale wielu inwestorów indywidualnych, którzy kupują nieruchomości, nie musi go płacić bezpośrednio w kontekście najmu mieszkań.
• Od 1 stycznia 2025 obowiązuje Domestic Minimum Top-up Tax (DMTT), ale dotyczy to dużych korporacji (multinarodowych), co raczej nie wpływa na typowego inwestora nieruchomości.
• Dodatkowe koszty: opłaty rejestracyjne w DLD, opłaty serwisowe, a takżeopłaty notarialne trzeba wziąć pod uwagę przy kalkulacji realnego zwrotu netto.

Najlepsze dzielnice do inwestowania w Dubaju

Na rok 2025 analitycy i inwestorzy wskazują kilka kluczowych lokalizacji, które oferują atrakcyjny zwrot z inwestycji i potencjał wzrostu:

• Dubai Marina - prestiż, turystyka, wysoka rotacja wynajmujących; idealna lokalizacja na wynajem krótkoterminowy i luksusowe apartamenty.
• Business Bay - serce biznesowego Dubaju, idealne dla nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, blisko centrum.
• Jumeirah Village Circle (JVC) - przystępniejsze cenowo mieszkania, dobry potencjał wzrostu wartości nieruchomości i solidny najem długoterminowy.
• Dubai Hills Estate / Creek Harbour - nowe, nowoczesne społeczności, które przyciągają inwestorów szukających nowego, rozwijającego się rynku.

Opłacalność inwestycji w ZEA

1. Stabilna gospodarka i rozwój infrastruktury: Zjednoczone Emiraty Arabskie wyróżniają się polityką stabilności, długofalowej wizji oraz ogromnymi inwestycjami w infrastrukturę - od lotnisk po opieke zdrowotna, szkoły i drogi. Ten ciągły rozwój tworzy idealne środowisko dla inwestycji długoterminowych.

2. Rosnący popyt i napływ mieszkańców: Napływ ekspatów oraz biznesów powoduje nieustanny wzrost zapotrzebowania na mieszkania. Dubaj jest jednym z niewielu miast na świecie, które posiada tak wyraźnie rosnący popyt, co z kolei stabilizuje rynek i zapewnia przewidywalny zwrot z inwestycji.

3. Atrakcyjne warunki podatkowe: Korzystne warunki podatkowe i brak obciążeń fiskalnych sprawiają, że Emiraty wygrywają z wieloma europejskimi rynkami, gdzie podatki potrafią poważnie obniżyć realny zysk.

Jakie ryzyka wiążą się z inwestowaniem w Dubaju?

Choć perspektywy są obiecujące, nie można ignorować pewnych ryzyk:

1. Nadwyżka podaży
   • Fitch ostrzega, że podaż mieszkań w Dubaju może wzrosnąć znacząco, co może doprowadzić do korekty cen nawet do -15% w drugiej połowie 2025 i na początku 2026 roku.
   • Raporty wskazują, że wiele jednostek off-plan ma zostać dostarczonych, co zwiększa ryzyko nadpodaży.
2. Rosnące koszty utrzymania
   • Wysokiej klasy budynki (luksusowe apartamenty czy biurowce) generują istotne opłaty serwisowe, co może obniżać realny netto zwrot z inwestycji.
   • Zarządzanie nieruchomością (szczególnie w przypadku wynajmu krótkoterminowego) wymaga dobrej firmy zarządzającej - co generuje koszty operacyjne.
3. Regulacje i zmiany prawne
   • Choć brak podatku dochodowego dla osób fizycznych utrzymuje swoją moc, zmiany w regulacjach (np. nowe podatki korporacyjne dla firm, które inwestują w nieruchomości) mogą wpływać na strategię inwestycyjną.
   • Inwestorzy muszą być świadomi lokalnego prawa - zarówno w kontekście prawa własności, jak i aspektów spadkowych, które mogą być powiązane z prawem lokalnym.
4. Wpływ makroekonomiczny
   • Wahania globalnej koniunktury, zmiany stóp procentowych, globalna inflacja czy zmiany cen surowców (np. ropy) mogą pośrednio wpływać na popyt w Dubaju.
   • Ryzyko walutowe jest ograniczone (dirham ZEA jest związany z dolarem amerykańskim), ale inne czynniki makro mogą wpłynąć na decyzje inwestorów.

Podsumowanie: Czy warto inwestować w Dubaju?

• Tak, ale strategicznie: Inwestowanie w Dubaju nadal ma sens, zwłaszcza jeśli twoim celem jest długoterminowy najem lub zysk kapitałowy. Rynek oferuje realne atrakcyjne możliwości, ale kluczowe jest dokładne badanie lokalizacji oraz świadomy dobór typów nieruchomości.
• Dywersyfikacja portfela: Warto rozważyć zarówno mieszkania, jak i nieruchomości komercyjne czy projekty off-plan, by lepiej zarządzać ryzykiem i potencjalnym wzrostem.
• Zarządzanie ryzykiem: Monitorowanie podaży, wybór doświadczonego zarządcy nieruchomości i realistyczne prognozy dochodów pozwolą uniknąć pułapek.
• Korzystanie z korzyści podatkowych: Brak podatku dochodowego dla osób fizycznych jest dużą zaletą, a przy strategicznym planowaniu (np. poprzez firmę w wolnej strefie ekonomicznej) można dodatkowo zoptymalizować swoją strukturę inwestycyjną.

Jeśli zależy Ci na bezpiecznej inwestycji, skontaktuj się z Two Continents i wybierz swoją pierwszą nieruchomość w dynamicznie rozwijającym się Dubaju.

Pytania i odpowiedzi

1. Czy inwestowanie w nieruchomości w Dubaju jest bezpieczne?

Inwestowanie w nieruchomości w Dubaju jest uważane za relatywnie bezpieczne, ponieważ rynek ten opiera się na stabilnym popycie, rozwiniętej infrastrukturze i przejrzystych regulacjach prawnych. Dodatkowym atutem jest brak podatku dochodowego od osób fizycznych, co zwiększa atrakcyjność inwestycji. Warto jednak pamiętać, że jak każdy rynek, także Dubaj niesie pewne ryzyka, dlatego kluczowe jest świadome podejście i wybór odpowiednich lokalizacji oraz projektów.

2. Czy cudzoziemcy mogą inwestować w Dubaju? 

Tak, cudzoziemcy mogą inwestować w Dubaju. Rynek jest otwarty dla inwestorów z całego świata, a proces zakupu został uproszczony i nie wymaga posiadania stałego pobytu w ZEA. Dzięki temu Dubaj stał się jednym z najbardziej przyjaznych rynków dla zagranicznych inwestorów.

3. Ile można zarobić na inwestycjach w Dubaju?

Zyski z inwestycji w Dubaju zależą od lokalizacji, rodzaju nieruchomości i strategii najmu, ale średnie stopy zwrotu na rynku mieszkaniowym często mieszczą się w przedziale 6-8% rocznie, co jest wynikiem wyższym niż w wielu krajach europejskich. W popularnych dzielnicach turystycznych, przy wynajmie krótkoterminowym, dochodowość może być jeszcze wyższa. Dodatkowo wielu inwestorów zarabia także na wzroście wartości nieruchomości w czasie.

4. Jakie są podatki dla inwestorów w Dubaju? 

Dla inwestorów indywidualnych Dubaj oferuje bardzo korzystne warunki: brak podatku dochodowego od osób fizycznych oraz brak podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości. Jedynymi kosztami są opłaty rejestracyjne, serwisowe i ewentualne opłaty notarialne, które są stosunkowo niewielkie w porównaniu do europejskich standardów. Dzięki temu inwestycje w Dubaju pozwalają zachować większą część uzyskiwanych zysków.